ʱע
ϵ
> ʱע > ʱע
ʱעֱ - ֦һ껪ծĿ
2023-03-05 16:48:

观点直击

黄仙枝:给?荣一年时间,债务??将Ε善解决(实录?/br>

观点?赶在三月€后一天,备受关注的?荣地产发布了2021年度业绩报告?/p>

数据显示,于报告期内,?荣地产实现收益为人民?69.92亿元,同比??.4%;核心纯利(撇除投资物业及金融资产公平€变动€汇兑损益€减值亏损及相关递延税项)为人民?2.84亿元,同比下?0.9%;母?拥有人应占溢利为人民?.09亿元,同比下?9.5%。董事会不建??021年度的末期股?€?/p>

当日下午,?荣地产于线上举办业绩会€执行董事€董事会主席兼?政€?黄仙枝,执?董事兼董事会??伟亮,执行董事兼常务?€?李洋,执行董事€副总?兼财务€监陈伟健参会,并针对公司资金状况€后?€务处理方式、房屋交付等市场关心的问题,€€给予回应?/p>

“我相信正荣人在面?困难时不会舒服躺平€€董事会主席黄仙枝表示,相信给一年的时间,公司可以€?稳定经营,改善现金流。再加上外部??正在有序地放松,预??的流动€将得以??,使债务??得以妥善解决?/p>

不销?标与暂缓拿地

和大部分房企€样,正荣?完成去年初?定的€?标€?/p>

?2021?2?1日,正荣地产??实现合约€?额为人民?456亿元,同比??.6%,完成全年销??7.1%;实现合约销??880万平方米,合约销??6545?平方米€?/p>

管理层?为,房地产市场销?现低迷,主??于去年下半年有不少房企流动€出现问题,影响了部分购房€的″,进而在市场上?于?望状态€?/p>

而??022年的行业前景,黄仙枝表示,目前政策已经?底,后续预?会慢慢回暖€€在€求?,整体市场的恢?及信心重建可能还€要三到五?的时间€?/p>

即便如?,?荣地产?于房地产发展的前?然持有紧慎的态度。黄仙枝指出,未来房地产行业仍会?控负债€去杠杆的政策基调以及面对资?场信心重塑的压力?/p>

?事会??伟亮透露,?荣地产目前可?值有1300亿元左右。由于政策传导到项目的时间有滞后性,预?€?能在5-6月份之后逐?站稳?/p>

对于2022年销?标,管理层表示,考虑到今年整?地产行业变化比较大,市场依旧充满了不明朗的因素和不‘定的因素,加上公司目前?处在特别时期,今年决定不设任何具体的€?标,但是会采取一些必要的?促销?€促回?,尽?杠杆?/p>

管理层还指出,目前?业已经不再追求高杠杆、冲规模的阶段,?房地产的发展″会慢慢转向€重质效、重品质、提效益、重服务”轻重并举€以高质量为驱动的平稳发展时期€?/p>

土地储?方面,?荣地?021年收?9幅地块,总?建筑面积?30万平方米,截?021年年底€土储为2595万平方米,?应货值约为人民币4300亿,其中€二线城市土储面积占比?2%?/p>

对于2022年的拿地″,刘伟亮在业绩会透露,?荣阶段€上会暂缓拿地,同时进?降费、控成本,以€大程度保存现金,解决当前的流动€问题€?/p>

出售资产″

除了新一年的€?拿地″,?无疑??荣地产的资金情况以及后续债务处理?前市场最为关心的???/p>

三道红线方面,截?021年底,?荣地产现金短债比?.14倍,€负€率85.5%,剔除合约负债的资产负€率下降1.7?分点?4.9%,为“黄档€房企€?/p>

?务€监陈伟健介绍,?2021年底,?荣地产现金及银?结余为人民币391.21亿元,一年内到期的€务为人民币344亿,包含境?债约65亿,其中的人民币62亿展期到2023?月€?/p>

?022??9日,正荣再度完成?笔优先票?€?笔永?€至2023年的展期,修订条款的通过也避免了?出现交叉违约的?险€?内€方??还完成了€笔ABS展期?/p>

虽然美元债展期大大地缓解了?荣短期内流动性压力,不过陈伟健也坦言:€我?道明?月份再融资的压力比较巨大,我?不会等到明年3月份才去解决。目前我??€过不同的方案,希望把整?盘盘活起来€€?/p>

出售资产无疑?笼资金最直接的方法之€。据悉,正荣将针对合作项??的商用物业这两类资产进?出售,实现资产盘活€?/p>

此前3?7日,正荣发布??,公司以1.56亿的价格向新希望地产出售佛山合作?51%股权?/p>

?″总?李洋透露,今年公司已经梳理和铺排?0-30?作项?与合作方洽谈股权?。也在积极和合作方包?些地方国企€央企进行洽谈和股权??工作,有望提前€€出部份项?€?/p>

同时,?荣地产目前约?2?司支持的投资型项?分别在南?€?州€上海€西安等城市,主要是€些商业综合体、购物中心€办?等,总体建筑面积接近80万平方米,这些投资型物业整体供应价€大概有100亿元,扣除贷款后的净值约?0亿元?/p>

除了加快去化及出?产,正荣还?组织架构进?了调整,实施“精总部、实区域、提效能”,从原?1?域和城市?架构整合?大区域,实现分级授权;同时精€人员架构,保持核心?理团队稳定,加强跨部门协同;并加强降费和增效加强,进€步细化费用及固浮管控?/p>

以下为?荣地?021年度全年业绩会现场问答实录:

现场提问:?理层对于2022年房地产行情有什么判??对今年销?有什么想法和??/p>

黄仙枝:我们预测2022年市场的主旋律依然是房住不炒和稳预期、稳地价、稳房价?/p>

由于去年下半年有不少房企流动性出现问题,因?影响了部分购房€的″,进而在市场上?于?望状态,€以一季度整个€?为平°€?/p>

整体而言,我??国内房地产发展的前景还是持有紧慎的€度,未来房地产行业仍会?控负债€去杠杆的政策基调以及面对资?场信心重塑的压力。但我们认为政策已经见底,后??′慢慢回暖?/p>

今年以来,信贷环境保持比较?松的状€€近期,??、银保监会联合指出,金融机构€要配合相关部门共同维护房地产的平稳发展€六大部委更??态,将在新?贷?上保持€度增长,化解房地产企业的?险,?房地产?业的发展″,加强政策部分协调,暂缓房地产税出台?/p>

在政策的鼓励下,我们€布局城市的房贷?批€度也陆?速,部分城市出现降低贷?利率的情况€相信政策的适当调整将会更好合理地保持房地产市场整体的流动€€?/p>

在需求?,近期政策力度也在加大,整体市场的恢复及″重建还需要时间€我??为市场可能还€要三到五?的时间来??。目前,行业已经不再追求高杠杆€冲规模的阶段,我们判断房地产的发展″会慢慢转向€重质效、重品质、提效益、重服务”轻重并举€以高质量为驱动的平稳发展时期€?/p>

考虑到今年整?地产行业变化比较大,市场依旧充满了不明朗的因素和不‘定的因素,加上公司目前?处在特别时期,也在€虑出售€些项?产€因此,?今年决定不?任何具体的销?标,但是我们会采取一些必要的?促销?€促回?,尽?杠杆?/p>

现场提问:目前项?工的情况如何?有没有€些项?滞后或€?会因为近期疫情的关系而?致其工程进度会受到影响?

李洋:从2月份春节假期结束之后,按€年的情况,工人会陆续返岗。我?合今年实际情况,整体经营工作也是以?工?产作为主要的工作重点之一?/p>

到目前为?我们绝大部分项目都已经?于?常开工的状€,达到?5%以上。目前整体项?€复工包括项目经营情况也是逐?趋于稳定的情况€?/p>

但是客?来?,个???由于?和整???的变化有暂缓€工的情况出现。在这?情况下,我们也会主动采取€些灵活的?:一?合地方政府的要求,去推动整体项目€复工的工作€二?不影响整体供货和交付的前提下,我?管控做到€小来源,进?分期施工、分期?工,对有些库存比较大、销?场不?的,实?缓建的灵活措施€?/p>

总结来?,保生产、保交付、稳健经营一定是经营层和管理层的重中之重的工作€?/p>

现场提问?021年公司在非营项目在€?的比重有€增加,原因是€么?

陈伟健:去年下半年,总体融资市场?较困难的,但??希望能??€工和整个经营,所以与€些不同的金融机构合作,也导致了融资比重稍??加€?/p>

我们也在陆续拓展融资渠道,希望以后能够在€?的时间点,把€些高昂的费用减少。去年下半年,我?非传统的金融机构的合作‘实?了一点€?/p>

现场提问:业绩报告显示公司受限资金的比例与往年相比有€增加,之前公司也曾提到过资金有一些?限制的情况,管理层?计需要?久或者需要采取什么措施才?让资金的情况达到€?对稳定的状€?

刘伟?从去年半年度€始,有些头部企业出现流动性危机,?政策、地方政策监管?然加紧,金融监?也趋于最紧的状€,同时也有“两集中”限制,导致去年房地产企业的流动性出现空前的压力?/p>

正荣的情??样的,从去年年初到年底,整个受限资金出现大幅度的增加,?致流动€出现了€些困难€?/p>

在这种大??下,我们判断,过€?€高杠杆、高周转的快速扩张的″已经基本上?告结束,接下来核心可能还??靠企业的经营、流动€来保持整个运营?/p>

3?6日,?各部委密集发声,我们也在密切地关注着各个地方的政策落地,相信随着政策的转向,接下来受限资金的盘活会在€段时间内有所好转。我??判过,估¤少需?-6?的时间才会€?好转,每?市的情况?不太€样€?/p>

此?,我?在积极地采取€系列?保证整个经营回到€?定健康的状€上来€?€,我?理了€批合作项?正在?地和合作方商讨股权?渡问题€同时,也在考虑把自持的€些物业进行出?减低经营流动性压力€?/p>

?,我?在尽€切努力保证整??生产经营的?常€同时,随着春节1??月份的淡季过后,会面临一?阳春的时期,我们?也会在这?间??抢抓€?款,在保证品质和交付的前提下尽量促进资金的尽?笼€?/p>

?,阶段€上我们?会暂缓拿地,同时进?降费、控成本,保证现金流。解决当前的流动性问题€这?€要一段时间,但是随着政策、市场的回暖,我相信会慢慢地恢?过来?/p>

现场提问:虽然近期房贷各方面的流动€支持‘实比较大,但?看到各大房企€季度的销?字也不是特别好€公司接下来在二季度会采取哪些措施去改善我们的整体销?现?此?,疫情?正荣地产近期3-4月的€?有一些€么样的影响?/p>

李洋:今年一季度以来,整??场受去年以来房地产?业调控形势的影响,表现得不是非常好,尤其?去年同比下降比例比较大€加之叠加近期全国尤其是部分我们布局的城市的?的影响,包括3月份在内,整??场是没有达到预期的,客?来??到一定影响的?/p>

?我们?也在做一些经营?理工作,比?说?项目进?分类€?€从去年下半年开始到?为?,随€监?资金和受限资金的进一步加强,我们很?€?款资金基?投入到项??的生产运营过程中去了,所以在分类€?程中会?这些已经监?足?的项??些准现房、现房€车商的项目(基?€?就可以直接回笼可用资金),强化销?策€?/p>

面?整个€?场和利润的挤压,首先我们进一步地加强对销?员以现金流为导向的系统€的考核和激励机制,以可用资金€回笼资金作为明?考核机制,尽量减少?渠道的依赖,降低营销费用,达到节省开???/p>

其?,针对购房需求来看,?我们?货€?300亿左右,大部分都?省会和强二线城市。市场上也有€些利率下行€房贷?批放松加?大?判断政策有?底的现象,相信随€?的€?受控以及我们强大的人口基数尤其是€二线城市对住房需求的依然保持,主流购房需求还?逐?释放出来。但?于政策的传?到下面可能会有一定的滞后性,预?要到5?月份才能逐?站稳?/p>

再€,年底我们还有120亿左右的在€资金€现在?这些在€资金进行非常精细化的切分和细分,切分到不同的职能?口€区域和城市之间,结合当地的政策去加?途资金的回?管控工作,‘保在?的市场情况下,我?在€资金能够€?回归?,‘保整体的经营稳定工作?/p>

现场提问:?理层对于今后的毛利率或利润率€么样的指引?

陈伟健:过去几天我们在?业内企业的财报看到€体的毛利率也是在往下走的,主?的原因是房地产的黄金时代已经过了。在限地价€房价的情况下,土地增€的空间?常小的,但我?相信€?时间应?也差不?到底了€?/p>

?我们通过控制费用、提高运营效率€加强现金?理,改善总体毛利率和€利润。同时,今年也做了一?较大的拨备,希望?增加?€销?€?/p>

€以我??得毛利率已经相???在比较低的水平,如果总体房地产市场环境有€些改善以及在成本控制上继?善,毛利率€净利润率应该是有改善的空间?/p>

现场提问:?前公司将美元债做了一些展期,碰上现在的整体大??还没有完全回暖,管理层?€年后偿€信心?何?在一些付?的?划安排是怎么样的?/p>

刘伟??,这次?荣将2022年到期的美元债展期到明年3月份。在做这?易安排之前,我们也已经留意到了整?策有些开始松动的趋势和迹°€?/p>

在过€几个月,从各??递来的信???策已经是触底了,?说需要一?弹时间€从今年3月份?各部委的发声来看,政策‘实已经开始在反弹。现在有€些省会城市?哈尔滨市、?州市已经?有销?的放松€?/p>

另?,近期的贷?审批、发放的速度也在加强。融资放松‘实可以改善整?司现金的流动性,同时还可以改善经营的基本?€在项目融资能?得到¤的情况下,我?证项?发建设能顺利€盘,通过加快€?资金回?,我??明年整体债务的偿债还?较有″的€?/p>

陈伟健:几天前我?发了€些公告,主??于出?州一些项?€因为我?前也希望尽快释放受限资金,同时也希望争取??更?的项?改善我们的流动€€?/p>

坦白说,我们知道明年3月份再融资压力比较巨大,我们不会等到明年3月份才去解决。目前都?€过不同的方案,希望把整?盘盘活起来€?/p>

€以也希望大?能?再€心地等我们其他方?,目前我?在找不同的融资渠道,希望我们的受限现金尽?放出来€?/p>

Copyright 2017 ʱ All Rights Reserved